Imóvel comprado na planta: distrato nunca esteve tão alto, tendência de piora entre especialistas

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Construroras já chegam a perder mais de 50% do valor de mercado, engana-se quem pensa que distrato só ocorre na hora do financiamento, muitas vezes é durante a propria construção do imóvel.

O número de rescisões de contratos de imóveis comprados na planta cresceu 40% no país, no segundo trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2013. O dado foi obtido a partir do balanço das 14 empresas do setor listadas na Bolsa de Valores. Em alguns casos, o aumento no volume de distratos chegou a 60%. Segundo as construtoras, o cenário macroeconômico desfavorável pesou: os bancos estariam mais rígidos na concessão de crédito na entrega das chaves. Mas, para alguns especialistas, a responsabilidade é das próprias construtoras, que, para vender suas unidades, seriam rigorosas de menos.

O que os distratos tem a ver com o “otimismo” e a pressão sobre executivos que ocorreu no passado e é mencionado no artigo? 13 grandes construtoras abriram capital na BOVESPA ao mesmo tempo, entre 2.006 e 2.007.

Depois que uma empresa abre capital (IPO), vem uma pressão enorme pelo crescimento, que só pode ocorrer via lançamentos e vendas. Com muito dinheiro que entrou via IPO e pressão por gerar resultados rápidos (relatórios com resultados são trimestrais e é com base neles que as pessoas apostam ou não na empresa, determinando o valor das Ações), o que as construtoras fizeram?

Já em 2.007, todas foram correndo comprar terrenos e é óbvio, esta busca desenfreada e simultânea, fez estes preços dispararem. Na sequência começaram todos a construir ao mesmo tempo, de novo, super-concorrência por recursos humanos, materiais, etc., mais uma vez os preços disparam…

bolhistaDaí só faltava um “pequeno detalhe”: tinham que vender aquilo que lançavam, se sobrassem muitos imóveis, as pessoas veriam que havia uma super-oferta e não aceitariam pagar mais caro. Como fazer para atrair o máximo de compradores e com isto, ter uma demanda aquecida que impulsionasse os preços, agradando duplamente os investidores, tanto pelo aumento do volume de vendas quanto pelo aumento ainda maior do valor faturado?

A solução era simples: vender na planta, em larga escala, SEM CRITÉRIO, sem preocupação se todo aquele volume podia ser absorvido naquela região, o importante era vender em alto volume para SIMULAR demanda aquecida. Ao vender na planta, colocavam parcelinhas durante a construção muito baixas, não verificavam se a família teria condições de adquirir crédito imobiliário no ato da entrega, não haviam estas preocupação, afinal, a “pressão” sobre os Executivos era quase uma “carta branca” para que fizessem o que fosse necessário para que os resultados da empresa e os valores das Ações pudessem “decolar”.

Lógico que corretores, bancos, imprensa e Governo, cada um a seu jeito, também ganhou muito com a jogada acima, assim como os especuladores que entraram no começo do esquema. Com uma participação exagerada de especuladores, como nunca antes, combinada com um altíssimo volume de vendas FALSAS

O distrato costuma ocorrer na entrega do imóvel, quando ele está pronto para ser habitado. Nessa negociação, normalmente o cliente paga à construtora de 20% a 30% do valor do negócio durante a obra. E faz a quitação quando a construção é finalizada, através de financiamento bancário. Mas, se o comprador não consegue o crédito no banco, muitas vezes, desiste da compra.

REVENDA SENDO FEITA RAPIDAMENTE

Vice-presidente da Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin afirma que calhou de, num momento em que o mercado imobiliário apresenta uma grande demanda por financiamento, os bancos estarem mais seletivos na análise de crédito:

— Após o boom de 2007, tivemos a paralisação do mercado no segundo semestre de 2008 e em todo 2009, mas retomamos o ritmo em 2010 e 2011. Assim, muitas unidades que foram vendidas naquela época estão sendo entregues agora. Os bancos certamente não confirmarão que estão mais restritivos, pois isso seria antipropaganda, mas na prática é isso que estamos sentindo.

A mineira MRV Engenharia, que atua principalmente no mercado de imóveis econômicos, registrou alta de 24,6% no número de negócios desfeitos no primeiro semestre de 2014, ante o mesmo período de 2013. Foram 6.134 imóveis devolvidos, num total de R$ 740,2 milhões. O presidente da MRV, Rafael Menin, confirma que esse percentual está acima da média histórica, mas garante que isso não é problema, já que a revenda está acontecendo rapidamente:

— Existem no Brasil dois mercados: o de imóveis econômicos, que está aquecido e saudável, e o de média/alta renda, com vendas um pouco mais paradas. Mas as empresas deste segundo segmento têm trabalhado com um percentual de pagamento maior na fase de obras e menor após a entrega das chaves, quer dizer, fazendo uma venda mais conservadora, com menor chance de distratos. Porque, apesar da inadimplência baixíssima, os bancos ficaram mais restritivos do ano passado para cá.

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Um comentário

  1. Estão apenas começando a dizer que as construtoras não foram criteriosas na avaliação de crédito no momento da venda na planta.

    De qualquer forma, continuam omitindo tudo que podem. Tratam o assunto como se tivesse surgido em 2.014 e sequer alertam sobre o quão anormal tem sido.

    Para algo que já é anormal desde 2.011 quando os distratos de apenas 3 construtoras passaram de R$ 2 bilhões, recorde Mundial, sendo que mais do que dobraram no total em 2.012, aumentaram um pouco em 2.013 e agora dispararam novamente com aumento de 40% sobre ano de 2.013, fica a pergunta: até quando vão continuar fazendo de conta que está tudo anormal?

    Será que mais de R$ 13 bilhões de distratos de 2.011 a 2.013 já era algo normal? E se considerarmos que daquelas construtoras que apresentam este número, sempre tem sido acima de 20% das vendas brutas todos os trimestres, seria normal ainda? Que tal se considerarmos que isto simplesmente não existia até antes de 2.011 e não existe para nenhum segmento de negócio em nenhum lugar do Mundo nas proporções que estamos vendo, ainda assim seria normal?

    Bem, segundo uma reportagem anterior a esta, já tínhamos mais de 13% de todas as entregas que viraram cancelamento, pelo menos já começamos a ter algo similar ao que ocorreu em outro país: nos EUA, na explosão da bolha imobiliária, o percentual de inadimplência especificamente dos créditos podres (subprime) alcançou 16%, já não podemos dizer que o que temos aqui é tão anormal que não encontra nenhum paralelo no Mundo, não é mesmo?

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